Blog

Principal Residence Exemption, Renting your Basement and the CRA

Principal Residence Exemption, Renting your Basement and the CRA

One of the biggest tax-free investment you can get in Canada is your own home. The principal residence exemption (PRE) allows you to shelter your capital gains from the sale of your home from tax. Without this exemption, 50% of it will be taxable. And as you will see below, sometimes 100% of it can be taxable!

Because of tax law changes, everyone now has to report the sale of their real properties regardless of whether it is your principal residence or not. It should be filed in the tax year that it was sold. That is, if you sold it in 2021, then it should be reported on your 2021 tax return. If you forget, Canada Revenue Agency (CRA) will accept a late designation but there may be a penalty.

In the last few years CRA has been cracking down on inappropriate principal residence exemption claims. CRA has been sending out letters to taxpayers who might have claimed PRE in error. There are two specific situations they are focusing on. One is when the taxpayer has claimed PRE for two consecutive years in a row. And the second is when the taxpayer who claimed the PRE and had previously reported gross rental income on their return. The letter asks the taxpayer to review their return to ensure that you accurately reported your real property dispositions and that you were eligible to claim the PRE. It also mentions that CRA will follow up.

So when can you claim the PRE? A family unit can only have one principal residence at a time and this designation is made each year. This means that you cannot live in a rental property for a year just to claim a PRE that will exempt all the capital gains from tax. Only the appreciation during the year that you lived there as the principal residence is subject to the exemption. That is, the exemption is adjusted for based on the proportion of years that you used it as a principal residence.

The property must be owned or co-owned by the person claiming the exemption.

The owner, the current or former spouse or their child must ordinarily live there.

And the main purpose of the property is not to earn income.

If the property is a rental property, then the profits from the sale of this property will be considered capital gains and 50% of it will be taxable. If this amount exceeds $227,000, then every extra dollar of capital gains will be taxed at the maximum marginal tax rate which is 53.5%.

If the plan is to fix up the property quickly and flip it for a profit, then even though you lived in the property as your principal residence you may not be entitled to the PRE. In fact, the profit may not even be considered capital gains. It may be considered income and be fully taxable at the time of sale.

If part of the property was used as a rental, then it gets more complicated. Generally, there is no change to your eligibility to claim your PRE if the following criteria are met:
The main use of the property is as a residence and the income producing portion is secondary.
There is no structural change to the property.
And no capital cost allowance was claimed on the property.

To clarify, if you made permanent changes to your property to accommodate a rental suite, then it is possible that the portion of the property used as a rental suite will not qualify for the PRE. I am not an accountant. If your situation is not clear cut, I advise you to consult your accountant to confirm whether you get to claim the full PRE.

This Post Has 0 Comments

  1. icorse 16 Sep 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    The proxy server functions as a kind of gateway between a user and online resources.
    If a client connects through this service, their requests are sent to the intermediary at first, and after that the proxy passes the requests toward the destination in your place.
    Platform hub Linux Official apps, WireGuard configs, Arch and Mint notes, and how Mullvad stacks up.
    Such a setup allows you to obscure your real IP, get around location-based limits, and improve privacy.
    Still, some proxies can be unsafe, so you should select a trustworthy provider.

  2. LunaX 23 Sep 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Концепция разумного участия в азартных играх заключается в формировании у игрока ответственного подхода к азартным играм.
    Данная концепция подразумевает определение личных ограничений по длительности и бюджету, предназначенным на участие.
    lunax-casino.com
    Важнейшими элементами в данной концепции выступают самодисциплина, понимание опасностей и умение вовремя остановиться.
    Ключевая идея — сохранить участие только как форму отдыха, а не источник обогащения или решения жизненных трудностей.

  5. esseriNit 1 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Свадебная церемония является важнейшим моментом в жизни человека.
    Этот праздник знаменует создание общей жизни.
    Он сближает двух любящих партнёров перед близкими и гостями.
    https://www.hunt-dogs.ru/kakoe-vybrat-priglashenie-na-svadbu/
    Церемония помогает молодым публично заявить о любви и принести обеты.
    Это событие становится символом на долгие годы, сохраняя любовь партнёров.

  8. Foelole 4 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    На представленном веб-сайте можно почерпнуть огромное количество полезной информации.
    https://r5.balmain1.ru/mpV44eHSovo7/

  13. channelfanbase.co.uk 10 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Seeing films in a cinema is much more fun than streaming them at home.
    The large screen and immersive sound system deliver a truly cinematic atmosphere.
    new movies in theaters
    You can completely focus on the story free from distractions like phones.
    Furthermore, the shared experience of laughing together renders the film more enjoyable.

  14. prodvizhenie-saytov-moskva.ru 11 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Поисковое продвижение интернет-проектов — это комплекс действий, нацеленных на улучшение позиций в поисковых системах.
    Основная задача такого продвижения — вывести веб-ресурс в топ поисковой выдачи по нужным запросам.
    http://prodvizhenie-saytov-moskva.ru/uvelichit-prodazhi/
    Для этого эксперты выполняют технический анализ, трудятся над контентом, структурой и ссылочным профилем.
    В итоге сайт делается заметнее в поисковой выдаче, собирает значительно больше посетителей и наращивает прибыль.

  22. Foelole 20 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    На этом сайте много полезной информации.
    https://erzyaks.ru

  27. KendallGam 23 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Интернет-СМИ RFTimes представляет собой современную платформу, где выходят актуальные события из мира.
    Команда портала посвящает повышенное внимание достоверности информации, предлагая аудитории аналитику и эксклюзивные материалы.
    На сайте можно найти оперативные новости политики, а также статьи о культуре и технологиях.
    Подписывайтесь на наши обновлениям, дабы быть в курсе наиболее значимых новостей.

  29. rick-owens-moscow.ru 26 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Лейбл Rick Owens представляет собой нонконформистский проект, созданный в 1994 году с чёткой нонконформистской философией и особым стилем на границе тёмного гламура и рок-н-ролла.
    Дизайнер приобрёл известность драпировками, экспериментальными силуэтами и выбором плотной кожи в сочетании с минимализмом и мрачными оттенками.
    кеды Рик Оуэнс Москва
    Rick Owens объединяет премиальность и бунтарство, предлагая гардероб для тех, кто ценит индивидуальность и не боится выглядеть эпатажно.
    На данный момент Rick Owens является не просто гардероб, но и узнаваемое мировоззрение, охватывающее предметы интерьера, экстравагантную обувь и подход продуманного выбора.

  30. XRumer 26 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Данный софт считается раскрученным программным комплексом для массовой создания учётных записей и постинга на блогах.
    Он может решать разные защиты, например капчу.
    Прогон веб-ресурсов даёт возможность быстро набирать ссылочный профиль.
    sites.google.com
    Некоторые SEO-специалисты задействуют данный комплекс для продвижения в том числе конкурентных тематиках.
    Взаимодействие с софтом этим комплексом требует навыков и грамотных конфигураций.
    При неправильном использовании есть риск схлопотать блокировку от ПС и снижение ранжирования.
    Несмотря на минусы, востребованность на XRumer держится стабильным.

  31. integralmotors.ru 27 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Качественное сервисное обслуживание байка важно, так как от исправности основных деталей зависит безопасность в пути.
    Грамотный сервис даёт возможность снизить риск неисправности и увеличить ресурс ключевых узлов.
    https://integralmotors.ru
    Помимо этого, правильное сервисное обслуживание сохраняет ликвидность техники и делает управление стабильнее.
    Именно поэтому не стоит откладывать техническом обслуживании, иначе можно попасть в дорогой ремонт.

  32. rick-owens-boutique.ru 28 Oct 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Рик Оуэнс как дизайнер является один из наиболее неординарных модельеров современности, что сформировал узнаваемый эстетический почерк на стыке мрачной выразительности и нонконформизма.
    Его стиль узнаётся по скульптурным драпировкам, асимметричным силуэтам и пристрастию к работе с текстурированной коже в сочетании с лаконичностью и глубокими цветами.
    rick-owens-boutique.ru
    Дизайнер прославился умением балансировать премиальность и бунтарство, создавая гардероб для выбирает уникальность и не боится выглядеть нестандартно.
    Сегодня этот дизайнер представляет собой уже не только модельер, а узнаваемое культурное явление, включающее предметы интерьера, обувь и идеологию продуманного выбора.

  33. CarltonPah 4 Nov 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Odpovědné online hraní je disciplinovaný přístup a rámec k i-gamingu, který staví na první místo bezpečí a blaho účastníka.
    Pomáhá dospělé, aby si nastavili pevné rozpočty pro čas a peníze a plánovali časté přestávky od hraní.
    https://satanovaradost.cz/cs-cz/
    Rovněž zvyšuje transparentnost a umožňuje uživatelům pochopit rizikové signály nadměrného hraní a sázení a pokud je to nutné získat podporu.
    Smyslem udržitelného hraní je zajistit, aby sázení zůstalo zábavou v rámci hráčových limitů a kontroly, a nestalo se příčinou finanční tísně.

  34. Richardhax 12 Nov 2026 Reply

    Your comment is awaiting moderation.

    Using an online casino is incredibly effortless because visitors can access games straight from your home 24/7.
    Online casinos feature a rich variety of titles and player-friendly perks that render every session even more exciting.
    These services moreover deliver a safe and user-friendly experience thanks to simple transactions and professional customer service.
    https://gaysexfeed.cc/

Leave a Reply